A transição para o IBS já começou, mas isso não diminuiu a relevância do ISS em 2026. Para as cidades, este exercício merece uma atenção especial porque integra o período de informações fiscais que será considerado durante a transição da distribuição do novo imposto.
O Comitê Gestor do IBS vem destacando a qualidade dos dados produzidos entre 2019 e 2026, incluindo informações de ISS lançado e arrecadado, como parte da formação dos coeficientes que acompanharão a distribuição da receita durante um longo período.
Dentro dessa discussão, a construção civil aparece como uma área que merece um olhar específico. Uma obra acontece fisicamente no território, gera registros em diferentes setores e pode envolver vários prestadores, documentos fiscais e alterações no imóvel, porém nem sempre essas informações chegam juntas à equipe tributária.
É nesse espaço entre o que existe no território e o que aparece nas bases fiscais que podem surgir oportunidades de melhorar a arrecadação.
Por que o ISS de 2026 ainda merece atenção?
A Reforma Tributária criou um período gradual de mudança entre o modelo atual e o IBS. A distribuição da receita não será alterada de uma única vez.
Segundo o Comitê Gestor, nos primeiros anos da transição federativa, uma parcela relevante da distribuição continuará vinculada ao histórico de arrecadação, enquanto o critério baseado no destino do consumo ganhará espaço progressivamente.
Isso coloca 2026 em uma posição particular, o ISS continua sendo devido dentro das regras atuais e as informações produzidas neste ano ainda participam da base histórica utilizada no novo desenho.
A própria orientação do CGIBS recomenda atenção reforçada à arrecadação e à fiscalização do ISS até 31 de dezembro de 2026, justamente para reduzir possíveis perdas futuras.
Para a equipe tributária, portanto, a transição não significa esperar o IBS avançar. Ainda existe receita atual para acompanhar e informação fiscal para consolidar corretamente.
Por que a construção civil exige uma análise própria?
Poucas atividades deixam tantos registros diferentes dentro da cidade quanto uma obra.
Antes mesmo da conclusão, podem existir projeto aprovado, alvará, cadastro do responsável, informações sobre a construção, registros profissionais, documentos fiscais e movimentações de prestadores.
Depois, surgem novos dados, alteração da área construída, Habite se, atualização do imóvel e reflexos no cadastro utilizado para o IPTU.
Quando essas informações permanecem separadas, a equipe tributária enxerga apenas uma parte da atividade econômica.
Uma obra pode constar no setor responsável pelo licenciamento, enquanto o cadastro imobiliário ainda apresenta o local como terreno. Em outra situação, existe uma ampliação visível, mas a metragem registrada continua igual há anos. Também pode haver uma construção relevante com movimento de NFS-e que não parece compatível com as características conhecidas da obra.
Nenhuma dessas situações representa, por si só, uma irregularidade.
Elas indicam onde uma análise pode ser necessária.
O que pode ser observado na fiscalização do ISS de uma obra?
A fiscalização pode partir das informações que a própria cidade já possui.
Uma obra aprovada informa onde existe atividade de construção. O cadastro imobiliário mostra a situação registrada daquele imóvel. A NFS-e permite consultar serviços relacionados à execução, enquanto informações territoriais ajudam a observar alterações físicas que podem ainda não ter chegado à base cadastral.
Quando esses dados são analisados em conjunto, fica mais fácil perceber situações que merecem conferência.
Uma cidade pode identificar, por exemplo, uma obra concluída cujo imóvel ainda possui a mesma área cadastrada antes da construção. Outra pode localizar propriedades que continuam registradas como terreno, embora já apresentem edificação, ou verificar se os documentos fiscais relacionados a determinadas obras são compatíveis com os registros disponíveis.
Esse tipo de seleção ajuda a equipe a direcionar o trabalho para situações com algum sinal concreto, em vez de iniciar uma conferência extensa sem saber onde procurar.
A CNM também voltou a atenção para a construção civil
Em 2026, a Confederação Nacional de Municípios publicou a Nota Técnica CTAT nº 04/2026, dedicada às estratégias para incremento da arrecadação do ISS na construção civil durante a transição tributária.
O documento reúne orientações ligadas à auditoria, arrecadação, sistemas, integração e Reforma Tributária, reforçando a necessidade de atuação fiscal sobre esse segmento enquanto o ISS ainda participa da realidade financeira das cidades.
A construção civil já havia sido objeto de orientação específica da entidade em razão das discussões sobre a base de cálculo do ISS e a dedução de materiais, outro ponto que exige atenção jurídica e técnica no momento da análise.
Por isso, fiscalizar obras não significa apenas procurar uma nota ausente. É necessário entender a operação, a legislação aplicável, os documentos disponíveis e as características daquela construção.
Quando cadastro, território e NFS-e começam a conversar
Imagine uma cidade que possui centenas de obras em diferentes estágios.
Consultar cada processo individualmente consumiria muito tempo da equipe. O caminho pode começar pela organização das informações disponíveis e pela identificação das situações com maior necessidade de conferência.
Em cidades que trabalham com informações territoriais ligadas ao cadastro imobiliário e ao registro de obras, é possível localizar construções concluídas ainda não regularizadas, ampliações que não aparecem na base e imóveis registrados como terrenos onde já existe edificação.
Essa é uma das aplicações do GeoFiscaliza, que utiliza informações georreferenciadas integradas aos dados do cadastro imobiliário e das obras para apoiar a atuação fiscal.
Quando essa leitura é combinada aos registros da NFS-e, a equipe também consegue observar os serviços relacionados às atividades econômicas identificadas naquele território.
A análise continua sendo feita pelos profissionais responsáveis, porém eles passam a ter melhores critérios para decidir onde concentrar a conferência.
Cadastro imobiliário também entra nessa discussão
Uma obra interfere no ISS enquanto está sendo executada, mas pode continuar produzindo reflexos tributários depois da conclusão.
Quando uma construção ou ampliação não chega ao cadastro imobiliário, a cidade pode continuar utilizando uma informação que já não representa aquele imóvel.
Uma área construída antiga pode permanecer na base. Um terreno pode continuar sem edificação registrada. A mudança de uso pode não ter sido atualizada.
Por isso, acompanhar obras cria uma conexão entre fiscalização de serviços e qualidade do cadastro territorial.
Uma informação encontrada durante a análise do ISS pode indicar a necessidade de verificar o registro imobiliário, respeitando os procedimentos administrativos previstos pela cidade antes de qualquer alteração.
Quais informações vale aproximar?
A organização pode começar com aquilo que já existe na administração.
Alvarás e registros de obras ajudam a localizar construções autorizadas, o cadastro imobiliário apresenta as características conhecidas do imóvel, documentos fiscais mostram parte dos serviços envolvidos, dados territoriais permitem observar mudanças físicas e os registros de conclusão ajudam a entender em que momento cada empreendimento se encontra.
Não é necessário tratar todas essas fontes como se tivessem a mesma finalidade.
O valor está justamente em conseguir relacioná las.
Quando uma obra aparece em uma base e não encontra correspondência nas demais, surge uma pergunta que pode orientar o trabalho da equipe.
A arrecadação de 2026 também depende da qualidade da informação
A discussão sobre a transição do IBS costuma levar imediatamente à receita futura, mas existe um passo anterior, garantir que a informação atual esteja correta.
O Comitê Gestor vem destacando que os dados fiscais produzidos entre 2019 e 2026 precisam ser consistentes, porque serão utilizados na formação dos coeficientes da transição.
Isso amplia a importância de conferir lançamentos, arrecadação, cadastros e registros ainda neste exercício.
Na construção civil, onde diferentes setores acompanham partes do mesmo processo, integrar essas informações ajuda a reduzir pontos cegos.
Uma obra conhecida pelo setor de engenharia também pode interessar à área tributária. Uma alteração identificada territorialmente pode justificar uma conferência cadastral. Um documento fiscal pode ganhar outro significado quando relacionado ao endereço onde a atividade está acontecendo.
É essa leitura conjunta que permite transformar dados já existentes em critérios mais úteis para fiscalização.
O que sua cidade pode observar ainda em 2026?
Um diagnóstico pode começar pelas obras aprovadas e concluídas nos últimos exercícios, verificando se elas chegaram ao cadastro imobiliário e se os registros disponíveis permitem relacionar os serviços prestados.
Também vale identificar construções que aparecem no território, mas não encontram correspondência clara na base, conferir ampliações recentes, observar como os dados de licenciamento chegam à área tributária e avaliar se a equipe consegue localizar documentos fiscais ligados às obras selecionadas.
Não se trata de aumentar a fiscalização sem critério, mas de utilizar melhor as informações que já estão disponíveis.
Em um ano que ainda participa da referência histórica do ISS, saber onde existe receita que precisa ser conferida e onde o cadastro já não representa a realidade pode fazer diferença tanto para o exercício atual quanto para a preparação da cidade para o IBS.
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Fontes consultadas
Comitê Gestor do IBS, orientações sobre a transição federativa e a importância das informações fiscais de 2019 a 2026.
Confederação Nacional de Municípios, Nota Técnica CTAT nº 04/2026, Estratégias aprimoradas para o incremento da arrecadação do ISS na construção civil e o desafio da transição tributária.