Não diretamente. O STF decidiu que a área do imóvel não pode ser utilizada, sozinha, para definir uma alíquota maior de IPTU em leis locais posteriores à Emenda Constitucional nº 29/2000.
A metragem continua podendo participar da formação do valor venal, portanto, um imóvel maior pode chegar a um IPTU mais alto porque possui uma avaliação superior. O que o Supremo afastou foi a utilização direta da área para escolher o percentual aplicado.
Essa diferença ficou definida no Tema 1.455 da repercussão geral.
Para entender os efeitos da decisão sobre legislação, cadastro e parametrização, consulte também nosso artigo completo: “STF decide que área do imóvel não pode definir alíquota do IPTU”.
O que o STF decidiu sobre IPTU e área do imóvel?
O STF fixou a tese de que uma lei posterior à EC nº 29/2000 não pode estabelecer alíquota de IPTU em razão da área da propriedade.
O caso analisado envolvia uma regra de Chapecó, em Santa Catarina, que aplicava alíquota de 1% aos imóveis com área construída igual ou superior a 400 metros quadrados.
O julgamento foi encerrado em agosto de 2026 e o acórdão foi publicado no dia 14 daquele mês.
Então a área construída não pode ser usada no IPTU?
Pode, desde que ela seja utilizada dentro da avaliação do imóvel e não como critério isolado para determinar a alíquota.
A metragem é uma característica relevante do bem e pode contribuir para a formação do valor venal.
Uma construção maior, por exemplo, pode ter avaliação superior à de outra propriedade semelhante com uma área menor. Quando esse valor venal aumenta, o resultado final do IPTU também pode subir.
A decisão do STF não elimina esse efeito.
Qual critério pode definir uma alíquota progressiva de IPTU?
A Constituição permite progressividade fiscal em razão do valor do imóvel.
Também autoriza alíquotas diferentes conforme localização e uso da propriedade.
Isso significa que a legislação pode prever percentuais diferentes dentro desses critérios constitucionais, desde que respeitadas as demais regras aplicáveis.
Um imóvel maior pode pagar mais IPTU?
Sim.
Um imóvel maior pode possuir valor venal superior e, por consequência, gerar um imposto mais alto.
A diferença está na forma como esse resultado é alcançado.
Se a metragem contribui para avaliar a propriedade e chegar ao valor venal, ela continua sendo relevante.
Se uma regra diz que o imóvel terá uma alíquota maior simplesmente porque ultrapassou determinada quantidade de metros quadrados, entra a vedação analisada pelo Tema 1.455.
O que é valor venal do imóvel?
Valor venal é o valor atribuído à propriedade para fins tributários, segundo os critérios previstos na legislação aplicável.
A avaliação pode considerar diferentes características, entre elas área do terreno, construção, localização, padrão e outras informações mantidas no cadastro imobiliário.
É sobre essa base que a alíquota é aplicada para chegar ao valor do IPTU.
Por isso, cadastro e cálculo estão ligados, mesmo exercendo funções diferentes.
A cidade precisa mudar o IPTU depois da decisão?
Depende da legislação e dos critérios usados atualmente.
Se a alíquota não é definida diretamente pela área, a decisão pode não exigir qualquer mudança nesse ponto.
Caso existam faixas de metragem vinculadas a percentuais diferentes, a regra merece análise jurídica e tributária.
Também é recomendável conferir se o sistema está configurado exatamente conforme a legislação vigente.
Uma regra antiga pode continuar sendo executada automaticamente mesmo depois de uma alteração no código tributário.
Como descobrir se existe esse critério no sistema?
A equipe pode começar pela tabela utilizada para determinar as alíquotas e verificar quais informações fazem o contribuinte mudar de uma faixa para outra.
Imagine que o sistema encontre a área construída do imóvel e, somente por ela ultrapassar 300 ou 400 metros quadrados, passe a aplicar outro percentual.
Esse é o tipo de situação que merece ser confrontado com a legislação e com o entendimento firmado pelo STF.
Se o cálculo utiliza o valor venal para definir a progressividade, a análise é diferente.
Por que o cadastro imobiliário continua sendo tão relevante?
Porque o valor utilizado no IPTU depende das características corretas do imóvel.
Se existe uma ampliação que nunca entrou na base, uma construção em um local ainda registrado como terreno ou uma mudança de uso que não foi atualizada, a administração pode estar trabalhando com uma representação antiga da propriedade.
Uma cidade que relaciona cadastro, informações territoriais e registros de obras consegue localizar situações que merecem análise antes da atualização.
O GeoFiscaliza, por exemplo, permite trabalhar com dados do território integrados ao cadastro imobiliário e identificar construções concluídas não regularizadas, obras em locais ainda registrados como terrenos e ampliações que não aparecem na base.
Assim, a equipe consegue direcionar a conferência para imóveis que apresentam sinais de diferença entre cadastro e realidade.
A decisão do STF já transitou em julgado?
Até 8 de setembro de 2026, não.
O acórdão de mérito foi publicado em 14 de agosto, embargos de declaração foram apresentados em 21 de agosto e o processo permanecia concluso ao relator no início de setembro.
O andamento deve continuar sendo acompanhado, embora a tese de mérito já tenha sido fixada pelo Plenário.
O que uma equipe tributária pode conferir agora?
Antes do próximo lançamento do IPTU, vale identificar qual regra determina a alíquota, revisar a legislação correspondente e confirmar se a configuração utilizada pelo sistema reproduz corretamente esse texto.
Também é um bom momento para observar a qualidade da base imobiliária, principalmente onde existem alterações físicas ainda não refletidas no cadastro.
O Tema 1.455 trouxe uma resposta objetiva para a metragem, mas abriu uma pergunta relevante para cada administração, qual critério a sua cidade está utilizando hoje para chegar à alíquota do IPTU?
Perguntas frequentes
A área construída pode aumentar o valor venal?
Sim, desde que faça parte dos critérios de avaliação previstos para o imóvel.
A metragem pode definir diretamente uma alíquota maior?
Segundo a tese fixada pelo STF no Tema 1.455, não, quando se trata de lei posterior à Emenda Constitucional nº 29/2000.
Localização pode influenciar a alíquota do IPTU?
Sim. A Constituição permite alíquotas diferentes de acordo com localização e uso.
Uso residencial e comercial pode ter tratamento diferente?
A Constituição admite diferenciação conforme o uso do imóvel, observada a legislação aplicável.
O Tema 1.455 vale apenas para Chapecó?
O processo teve origem em Chapecó, porém foi julgado sob repercussão geral, o que amplia a relevância da tese para outros processos que tratem da mesma questão constitucional.
A cidade deve revisar o sistema imediatamente?
A administração deve conferir se utiliza o critério atingido pela decisão e, caso utilize, encaminhar a questão para análise jurídica, tributária e de parametrização.
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Fontes consultadas: Supremo Tribunal Federal, Tema 1.455, ARE 1.593.784, Constituição Federal, artigo 156.