Uma decisão recente do Supremo Tribunal Federal colocou um critério bastante comum nos cadastros imobiliários no centro da discussão sobre o IPTU, a área do imóvel.
Ao julgar o Tema 1.455 da repercussão geral, o STF fixou o entendimento de que uma lei local posterior à Emenda Constitucional nº 29/2000 não pode estabelecer a alíquota do IPTU em razão da metragem da propriedade.
O julgamento foi concluído em agosto de 2026 e o acórdão de mérito foi publicado no dia 14. No caso analisado, uma legislação de Chapecó, em Santa Catarina, previa alíquota de 1% para imóveis com área construída igual ou superior a 400 metros quadrados. O Supremo considerou o critério incompatível com a Constituição.
A decisão exige atenção porque área construída, valor venal e alíquota participam da rotina do IPTU, mas exercem funções diferentes dentro do cálculo.
O que o STF decidiu sobre a alíquota do IPTU?
A tese fixada pelo Supremo estabelece que é inconstitucional a definição da alíquota do IPTU com base na área do imóvel quando a regra foi criada depois da Emenda Constitucional nº 29/2000.
A Constituição permite que o imposto seja progressivo conforme o valor da propriedade e admite percentuais diferentes de acordo com localização e uso. A metragem não aparece como um critério autônomo para determinar a alíquota.
Isso significa que uma legislação que estabeleça diretamente algo como “imóveis acima de determinada quantidade de metros quadrados pagam uma alíquota maior” precisa ser analisada à luz do entendimento firmado pelo STF.
A situação é diferente quando a área integra a avaliação do bem e, consequentemente, participa da formação do seu valor venal.
Essa distinção é um dos pontos centrais da decisão.
Área construída ainda pode influenciar o valor do IPTU?
Sim.
A decisão não retira a metragem do cadastro imobiliário, nem impede sua utilização na avaliação da propriedade.
Imagine duas casas localizadas na mesma região, uma possui 80 metros quadrados de área construída e a outra possui 300. É natural que essa característica possa participar da avaliação dos imóveis, ao lado de padrão construtivo, localização, características do terreno, idade da edificação e outros elementos definidos na legislação aplicável.
A diferença aparece na etapa seguinte.
A área pode ajudar a formar o valor venal, mas não pode ser utilizada isoladamente para escolher uma alíquota maior.
É justamente aqui que legislação, cadastro e configuração do sistema precisam estar alinhados.
Qual é a diferença entre valor venal e alíquota?
O valor venal representa uma estimativa utilizada pela administração para fins tributários, seguindo os critérios previstos na legislação local.
A alíquota é o percentual aplicado sobre essa base para chegar ao valor do imposto.
Por isso, uma característica física pode influenciar a avaliação sem, necessariamente, ser autorizada como critério para alterar diretamente o percentual cobrado.
No entendimento firmado pelo STF, a progressividade fiscal permitida pela Constituição está relacionada ao valor do imóvel.
Também podem existir diferenças de percentual relacionadas à sua localização e ao uso, dentro das regras constitucionais.
Para uma explicação direta das principais dúvidas levantadas pelo Tema 1.455, leia também nosso conteúdo: “IPTU pode ter alíquota maior por causa do tamanho do imóvel?”
O que as cidades precisam conferir depois do Tema 1.455?
O primeiro ponto está na legislação vigente.
Existem códigos tributários criados ou alterados há muitos anos, com tabelas que continuam sendo utilizadas porque já fazem parte da rotina de lançamento. Uma decisão com repercussão geral é um bom motivo para conferir se alguma dessas regras utiliza a metragem como critério direto para definir o percentual do IPTU.
Também vale observar os parâmetros cadastrados no sistema.
A legislação pode ter mudado em determinado momento e a configuração ter permanecido igual. Em outra situação, uma tabela pode ter sido atualizada, enquanto outro elemento do cálculo continuou seguindo uma regra antiga.
Quando isso acontece, milhares de lançamentos podem repetir automaticamente o mesmo critério.
A revisão precisa reunir a área tributária, o jurídico e quem conhece a parametrização utilizada no cálculo.
O cadastro imobiliário ficou menos relevante?
A decisão aponta justamente para a necessidade de uma base cadastral confiável.
Se a área continua participando da avaliação do imóvel, saber quanto realmente existe construído naquele endereço continua sendo essencial.
Uma casa pode ter recebido ampliações ao longo dos anos, um terreno pode ter sido edificado, o uso de uma propriedade pode ter mudado, uma construção registrada décadas atrás pode já não representar a situação encontrada hoje.
Quando essas informações não chegam ao cadastro, o problema aparece antes mesmo da discussão sobre a alíquota, porque a base utilizada para avaliar a propriedade já pode estar desatualizada.
É possível imaginar, por exemplo, uma cidade que possui imóveis ainda registrados como terrenos, embora já exista construção no local. Ao relacionar informações territoriais, cadastro e registro de obras, a equipe consegue identificar quais situações merecem conferência, antes de alterar qualquer dado ou lançamento.
Esse tipo de leitura faz parte das possibilidades existentes no GeoFiscaliza, que trabalha com informações territoriais integradas ao cadastro imobiliário e ao registro de obras para auxiliar na localização de construções não regularizadas, ampliações não declaradas e outras diferenças cadastrais.
A tecnologia aponta a situação que merece análise, a atualização continua dependendo da verificação e dos procedimentos adotados pela administração.
A parametrização do IPTU merece uma revisão antes do próximo lançamento
Uma regra de cálculo normalmente envolve diversos elementos, planta de valores, características do imóvel, legislação vigente, benefícios, isenções e percentuais aplicáveis.
Quando uma decisão judicial atinge um desses componentes, vale descobrir onde ele aparece dentro do processo atual.
Uma cidade pode começar conferindo se existem alíquotas vinculadas diretamente a faixas de área, verificando a origem legal da configuração utilizada e comparando o que está no sistema com o texto vigente.
Também é possível avaliar se existem procedimentos internos para registrar alterações de legislação e refletir essas mudanças na parametrização antes da geração do próximo exercício.
Essa conferência reduz a chance de uma regra antiga permanecer ativa apenas porque ninguém voltou a olhar para ela.
A decisão já é definitiva?
O mérito do Tema 1.455 foi julgado e o acórdão foi publicado em 14 de agosto de 2026. Em 21 de agosto foram apresentados embargos de declaração e, até 8 de setembro, o processo permanecia concluso ao relator.
Portanto, o entendimento fixado pelo Plenário deve ser acompanhado juntamente com os próximos andamentos processuais, especialmente porque eventuais embargos podem tratar de esclarecimentos ou outros aspectos da decisão.
Para as equipes tributárias, isso não impede uma revisão preventiva da legislação e dos parâmetros atualmente utilizados.
O que vale revisar agora?
Antes da próxima geração do IPTU, vale identificar qual regra determina a alíquota, conferir sua base legal e verificar se a configuração utilizada pelo sistema corresponde ao texto vigente.
O cadastro também merece entrar nessa análise, principalmente onde existem alterações físicas que ainda não chegaram à base imobiliária.
Se sua cidade possui um processo de atualização territorial, o GeoFiscaliza pode ajudar a localizar diferenças entre cadastro e situação encontrada no território. Se a revisão envolve todo o ciclo do imposto, da base cadastral ao lançamento e arrecadação, vale conhecer também a estrutura do Assessor Tributário.
O Tema 1.455 chama atenção para uma diferença pequena na aparência, mas relevante para o cálculo, uma característica do imóvel pode participar da sua avaliação sem poder, sozinha, definir a alíquota aplicada sobre ele.
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Fontes:
Supremo Tribunal Federal, Tema 1.455, ARE 1.593.784. Acessar o Tema 1.455
Supremo Tribunal Federal, andamento processual do ARE 1.593.784. Acompanhar o processo